Der Leerstand in der Linzer Innenstadt nimmt besorgniserregende Ausmaße an. Immer mehr inhabergeführte Shops sperren zu, auch große Marken wie Liebeskind, BOSE oder Tally Weijl kehrten der City zuletzt den Rücken. Für manche Geschäftslokale sind kaum noch Nachmieter zu finden, weil die Mieten einfach nicht mehr zu verdienen sind. Aber ist der Kampf gegen PlusCity, Amazon & Co. überhaupt zu gewinnen? Der renommierte Linzer Stadtentwickler Andreas Kleboth mit spannenden Statements über die Chancen und die Zukunft von Innenstädten.
Herr Kleboth, in Linz, aber auch anderen Citys veröden die Innenstädte, es gibt immer mehr Leerstand. Müssen wir uns daran gewöhnen, dass die Zeit von innerstädtischen Einkaufsstraßen in kleineren bis mittelgroßen Citys vorbei ist?
Einen größer werdenden Teil unserer Einkäufe werden wir in Zukunft im Internet tätigen. Welche Einkäufe das sind, hängt dabei stark von Gewohnheiten und Vorlieben zusammen. In den USA ist etwa der Lebensmittelhandel im Internet schon recht verbreitet, die Österreicher hingegen wollen das Obst, das Fleisch, die Brotwaren zuerst sehen und sich dann individuell für die Banane mit der genau richtigen Farbe – grün, gelb oder braun – entscheiden. Daher wird die Verkaufsfläche in den Städten zurückgehen. Das ist eine Entwicklung, die wir in vergleichbarer Weise mit dem Aufkommen der Einkaufszentren an den Stadträndern schon erlebt haben. Auch damals wanderte der Umsatz ab und zahlreiche Geschäfte in den Innenstädten mussten schließen. Wir können jetzt schon mit Sicherheit sagen, dass wir weniger attraktive Standorte und hohe Leerstände bei Geschäftsflächen haben werden. Wir werden uns also an den Leerstand gewöhnen oder aber neue Nutzungen für eben diese erdgeschossigen Flächen in den Citys überlegen müssen. Dazu gibt es schon viele Ideen, meist braucht es aber ziemlich lange, bis die Vermieter bereit sind, deutlich niedrigere Mieten als bisher gewohnt zu akzeptieren.
Österreich ist bei der Pro-Kopf-Verkaufsfläche hinter Belgien die Nummer 2 in Europa. Braucht’s so viel Supermärkte, Geschäfte und Einkaufszentren?
Erstens ist immer zu berücksichtigen, dass Österreich ein Tourismusland ist und wohl auch bei den Gästen als Einkaufsdestination interessant ist, dadurch ist das Verhältnis Einwohner/Einkaufsfläche nur bedingt aussagekräftig. Zweitens wird sich die Verkaufsfläche in Zukunft mit Sicherheit deutlich reduzieren bzw. die Standorte konzentrieren. Unter der Annahme, dass die Kaufkraft nicht zunimmt, bedeutet jeder Interneteinkauf einen Verlust an Umsatz für den stationären Handel und damit mittelfristig einen Rückgang der Handelsflächen.
Oft wird argumentiert, fehlende oder zu teure Parkplätze würden das Shoppen in der Innenstadt unattraktiv machen. Ist das ein gewichtiges Argument?
Gute Erreichbarkeit und hoher Komfort sind sicherlich wesentliche Eigenschaften für funktionierende Einkaufsstraßen. Das gilt für das alltägliche Einkaufen. Der Komfort kann durch Zustellservices, Überdachungen – wie etwa bei der Galleria Sant Emanuele in Mailand –, Arkaden, Bäume als Schattenspender etc. verbessert werden. Und wenn ein Ort wirklich attraktiv ist, sei es durch die Atmosphäre, durch das Angebot oder durch das Image, dann sind Menschen gerne bereit, gewissen Einschränkungen bei Erreichbarkeit und Komfort hinzunehmen – siehe Venedig, siehe hunderte kilometerlange Einkaufsfahrten zu den Outletcenters.
Zurück zu den Gratis-Parkplätzen vor der Haustüre: lebensnotwendig oder nicht?
Die Idee der Gratis-Parkplätze versucht, eine Schwäche gegenüber den Einkaufszentren auszumerzen. Sinnvoller erscheint mir, städtische Qualitäten zu stärken, z.B. die Vielfalt des Angebots bei den Produkten aber vor allem beim Ambiente und bei zusätzlichen Services. Zum Beispiel bieten viele Einkaufzentren Kinderbetreuungen für die Zeit des Aufenthalts an – das kenne ich von keiner Innenstadt. Oder: In Einkaufszentren kann ich die Einkäufe zum Auto bringen und dann ohne Ballast weitershoppen, essen oder ins Kino gehen. Wo kann ich in den Innenstädten meine Einkäufe deponieren? Oder gibt es eine Möglichkeit, dass ich diese Einkäufe gesammelt zugestellt bekomme? Wo gibt es in den Innenstädten Info-Points, wo ich mich informieren kann, wo es welches Angebot gibt? Wer leiht mir einen Regenschirm, wenn es zu regnen beginnt? Wo sind ähnlich attraktive Toiletten in den Innenstädten, wie sie jedes Shoppingcenter bereit hält? Kurz gesagt: Die Forderung nach Gratis-Parkplätzen ist einfach. Was wirklich fehlt, ist ein umfassendes Service-Angebot für die Kunden.
Welches Alleinstellungsmerkmal könnten darüber hinaus Innenstädte Shoppingcentern wie der PlusCity entgegensetzen?
Die ersten Einkaufszentren sind vom Exilösterreicher Victor Gruen in den 1950-er Jahren mit der Idee, den amerikanischen Städten ein Zentrum zu geben, geplant worden. Den Shoppingcentern dienten dabei in vielerlei Hinsicht die historischen europäischen Stadtzentren als Vorbild. Diesen sind viele Einkaufszentren räumlich und funktional nachempfunden. Darüber hinaus haben die Betreiber der Shoppingcenter viel Energie, Geld und Ideen investiert, um die Einkaufstempel funktional zu optimieren, die Angebote und deren Anordnung unserem Verhalten anzupassen, sie atmosphärisch zu verbessern und durch laufende Events ständig aufs Neue attraktiv zu machen.
Wenn Innenstädte mit diesen – in der Zwischenzeit mächtigen – Konkurrenten mithalten wollen, müssen sie deren Prinzipien kennen und ihre eigenen Qualitäten und Potenziale optimal nutzen. Dabei sollte ein attraktiver Einkaufsstandort drei Prinzipien folgen: Destination Attraction, Ambiente Attraction, Event Attraction. Wenn Städte das berücksichtigen, können sie erfolgreich sein.
Kurz gesagt, was kann der USP der Innenstädte sein: In echt urbanen Zentren – wie es Einkaufsstraßen nur mehr mit Einschränkungen sind – passiert ständig das Unerwartete. Diese Ereignisse machen den Stadtraum anziehend und unvergleichlich mit einem rein kommerziell ausgerichteten Raum.
Mancher im Linzer Handel klagt darüber, dass mit der Straßenbahn zur PlusCity noch mehr Käufer abwandern. Sind Öffi-Anbindungen zu Einkaufszentren aus städtischer Sicht sinnvoll oder nicht?
Unabhängig davon, ob man Einkaufszentren gut oder schlecht findet, diese sind seit Jahrzehnten in unseren Städten Realität und erfreuen sich riesiger Beliebtheit. Dementsprechend große Menschenmengen bewegen sich täglich dorthin. Folglich ist es nur konsequent, diese hochfrequentierten Orte auch mit einem hochleistungsfähigen öffentlichen Verkehrsmittel anzubinden und einen differenzierten und kreativen Umgang mit diesen Stadtbausteinen der Gegenwart zu suchen. Wir sollten uns daher gut überlegen, wie wir diese in den letzten Jahrzehnten neu entstandenen hochfrequentierten Orte optimal ins Stadtgefüge einfügen oder Synergien nutzen können.
Bei der neuen IKEA Filiale am Wiener Westbahnhof wurden trotz 18.000 Quadratmeter Nutzfläche keine zusätzlichen Parkplätze errichtet. Geht es auch ohne Autos?
Das IKEA-Konzept in Wien folgt bereits dem zeitgemäßen Shoppingkonzept, wo Verkaufsflächen zu Präsentationsflächen mutieren. Wir können uns in diesen neuen Flagship-Stores ein genaues Bild des Produkts machen. Gekauft wird dieses dann im Internet, die Lieferung erfolgt schnell und direkt nach Hause.
Diese Art des Shoppens wird uns Zukunft häufig begegnen und bietet eine große Chance für attraktive Stadträume. Unternehmen werden vermehrt ihre Schauräume in coole Locations verlegen, wo das Ambiente des Stadtraums perfekt zu dem Produkt bzw. dem Firmenimage passt. Im Idealfall verstärken sich Stadt- und Produktimage gegenseitig. Zudem entfällt das Nach-Hause-Tragen des Einkaufs, Shoppen in Innenstädten wird dadurch komfortabler.
Abgesehen von den Shoppingzentren: Welche wirksame Strategie gibt es für Städte gegen den Onlinehandel?
Da gibt es nur ein wirkliches Gegenmittel: den Ort attraktiv machen. So einfach die Antwort, so vielfältig die Lösungen: je nach Produkt, je nach Zielgruppe können ganz andere Orte, ganz andere Atmosphären, ganz andere Angebote attraktiv sein. Ein super Beispiel in Linz ist die Tabakfabrik: Für manche Angebote, manche Märkte, manche Zielgruppen ist dieser Standort (temporär) in seiner Einzigartigkeit zurzeit nicht zu toppen. Städte müssen verstärkt darauf achten, über einen attraktiven öffentlichen Raum zu verfügen, unverwechselbar zu sein, die Standortqualitäten zu nutzen.
Sie sprachen in diesem Zusammenhang vorhin die drei Begriffe Destination Attraction, Ambiente Attraction und Event Attraction an. Bitte um eine kurze Definition.
Destination Attraction: attraktive, einzigartige Angebote schaffen, die es woanders oder im Internet nicht gibt und für die man daher in die Stadt gehen muss. Das müssen keine Einkaufsangebote sein – Stichwort Universität, Bahnhof, Bürohochhaus, Krankenhaus etc. sind ebenfalls starke Destinations – man MUSS dorthin gehen.
Ambiente Attraction: das Ambiente muss unverwechselbar und stimmig sein. Je austauschbarer ein Ort, umso weniger Grund gibt es, dorthin zu gehen. Wir lieben nichts mehr als Atmosphäre und Stadt-Marken: Krumau, Venedig, Salzburg, NY …Tabakfabrik, Museumsquartier oder Kärntnerstraße in Wien …
Event Attraction: Und natürlich muss immer wieder etwas Neues passieren. Das macht neugierig und motiviert, wieder in die Stadt zu gehen. Siehe wieder die Tabakfabrik, Museumsquartier aber auch Einkaufszentren wie die Plus City damals mit ihren Go-Kart-Rennen.
Die Kombination aus allen drei Faktoren führt dazu, dass der Ort einzigartig ist und ein eindeutiges Image hat. Dass wir uns – wenn wir zur Zielgruppe zählen – gut fühlen, wenn wir den Ort besuchen, wir haben das Gefühl, Teil einer Lifestyle-Gemeinschaft zu sein.
Gibt es Städte, die den Kampf gegen Shoppingzentren und den Onlinehandel erfolgreich führen?
Das Internet verstärkt die Attraktivität aller starken ‚Stadt-Marken‘. Das hat letztlich dazu geführt, dass diese starken Marken heute noch viel stärker frequentiert werden als früher – und unter dieser Attraktivität schon leiden: siehe Hallstatt, Amsterdam oder Venedig. Aber natürlich haben alle Orte, die so begehrenswert sind, dass Menschen dort gerne persönlich und in Real-Life hingehen, genau das geschafft. Düsseldorf etwa nimmt diese Konkurrenz des Internets zurzeit auf und versucht, durch Stärken der eigenen Qualitäten wie Parks, Wasser und abwechslungsreiche Stadträume attraktiv zu werden.
In Linz sind im Handel zwei konkrete Innenstadt-Projekte in der Pipeline. Einmal ist da das XXLutz-Möbelhaus an der Donaulände nahe der Tabakfabrik. Braucht’s das?
Den Standort an der Donau für den Lutz halte ich für völlig ungeeignet. Dieser großartige Platz sollte dazu dienen, Linz und das städtische Leben näher an die Donau zu bringen und nicht, um auf viel Platz für vergleichsweise wenig Menschen in einer Schachtel ohne Fenster Möbel anzubieten. Außerdem handelt es sich dabei ja nur um einen Verlegung des bestehenden Kaufhauses ohne eine Innovation beim Einkaufen – wie bei IKEA Wien.
Das zweite große Projekt: der Schillerpark NEU von Ernst Kirchmayr. Würde dort eine weitere Shopping Mall die bestehende Landstraße eher vitalisieren oder kannibalisieren?
Aus meiner Sicht leidet die Landstraße an zwei Faktoren: Die Angebote sind weitgehend austauschbar und sie ist als Erlebnisraum zu lang. Gegen die Austauschbarkeit der Angebote gibt es in Linz zurzeit zwei interessante Entwicklungen: die Altstadt und die Herrenstraße. Bezüglich der Länge der Landstraße: Meines Erachtens kann am Schillerpark ein Einkaufspunkt entstehen, der ein alternatives Angebot bereitstellt, ein anderes Segment als die Landstraße bedient und damit weitgehend unabhängig von der nördlichen Landstraße funktioniert.
Wie sehen unsere Innenstädte im Jahr 2030 aus?
Aus meiner Sicht werden die attraktiven Innenstädte sehr viel eigenständiger und unverwechselbarer als heute sein. Da wird es Innenstädte geben, in denen fast nur mehr gewohnt wird, stark durchgrünt, wenig Autos, die Bewohner kennen einander, die Wege sind kurz, die Angebote für das tägliche Leben nah und vielfältig. Da wird es auf der anderen Seite Zentren geben, die voll des lauten Lebens sind, mit Geschäften, Bars, lauter Musik, Party-Stimmung, eng, quirlig, dunkel, verwirrend, trashig, überraschend, international, mit immer neuen Events und Live-Konzerten.
Andere Städte werden elegant, ruhig, witterungsgeschützt mit hohem Servicevielfalt ein entspanntes bürgerliches Leben mit hoher subjektiver Sicherheit und allem Komfort bieten. Es wird Stadtviertel für junge Menschen geben, mit Angebote für und von Menschen unter 30. Es wird exklusive Einkaufsvierteln geben, die wie Dörfer funktionieren, kleinteilig und abwechslungsreich – und andere, die großstädtisches Ambiente erzeugen.
Also mehr Vielfalt und ‚kleinere‘ Strukturen?
Ja, ich bin mir sicher, dass es in Zukunft eine große Vielfalt an unterschiedlichen Atmosphären in unseren Städten geben wird. Und je besser es einer Stadt gelingt, ihre Stärken und Potenziale zu nutzen und auszubauen, umso erfolgreicher wird der Standort sein. Und die städtischen Angebote und Atmosphären werden sich untereinander viel stärker unterscheiden als heute. Der Standortwettbewerb der Städte hat gerade erst richtig begonnen. Unsere Städte haben mit dem Internet einen schnellen, hippen, aber immer virtuellen zusätzlichen Mitspieler bekommen.
Was passiert mit den Menschen in diesen ’neuen‘ Städten?
Ein attraktiver Standort setzt eine Attraktivitätsspirale in Gang: Attraktive Angebote ziehen Menschen an, es verbessert sich die Atmosphäre, das erlaubt bessere Angebote, verbesserte das Ambiente … und die Spirale der Attraktivität setzt sich in Bewegung. Leider gibt es auch eine Attraktivitätsspirale nach unten – das ist bei aussterbenden Einkaufsstraßen, aber auch Einkaufszentren der Fall.
